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임대차 계약을 갱신하고 보증금이 올라 세금 신고 때문에 머리가 아프신가요? 월세 수익이 없으니 세금도 없을 거라 안심했는데, ‘간주임대료’라는 생소한 단어 때문에 혹시 세금 폭탄을 맞을까 걱정되시나요? 많은 임대 사업자분들이 간주임대료 개념을 어려워하고, 특히 계약 갱신으로 보증금이 변동될 때 어떻게 신고해야 할지 막막해합니다. 자칫 잘못 계산했다가는 가산세까지 부담할 수 있어 더욱 신중해야 하죠.
핵심만 콕! 간주임대료 계산, 이것만 기억하세요
- 간주임대료는 보증금이나 전세금에 대해 국세청이 정한 이자율을 곱해 산출하는 가상의 임대료로, 세금 부과의 기준이 됩니다.
- 임대차 계약 갱신으로 보증금이 변동되었다면, 보증금 변경일을 기준으로 과세기간을 나누어 각각의 기간에 해당하는 임대일수와 보증금으로 따로 계산한 뒤 합산해야 합니다.
- 상가 임대 사업자는 부가가치세 신고 시, 부부 합산 3주택 이상 보유자는 보증금 합계가 3억 원을 초과할 경우 종합소득세 신고 시 간주임대료를 수입금액에 포함시켜야 합니다.
간주임대료, 도대체 왜 계산해야 할까?
간주임대료라는 개념이 다소 생소하게 느껴질 수 있습니다. 쉽게 말해, 임대인이 받은 보증금을 은행에 예치했을 때 발생할 수 있는 이자 수익만큼을 임대료 수입으로 ‘간주’하여 과세하는 제도입니다. 이는 전세나 보증금 비중이 높은 임대인과 월세 중심의 임대인 간의 과세 형평성을 맞추기 위한 목적입니다. 만약 간주임대료 제도가 없다면, 높은 보증금을 받아 이자 수익을 얻는 임대인은 월세 소득자에 비해 세금 부담이 현저히 낮아지는 불공평한 상황이 발생할 수 있기 때문입니다.
누가, 언제 신고해야 할까?
간주임대료는 모든 부동산 임대 사업자에게 해당되는 것은 아니며, 부동산의 종류와 보유 주택 수 등에 따라 과세 대상과 신고 세목이 달라집니다. 크게 상가 임대에 대한 부가가치세와 주택 임대에 대한 종합소득세로 나눌 수 있습니다.
| 구분 | 부가가치세 (상가 등) | 종합소득세 (주택) |
|---|---|---|
| 과세 대상 | 상가, 사무실, 오피스텔 등 사업용 부동산을 임대하고 보증금을 받는 모든 일반과세자 및 일부 간이과세자. | 부부 합산으로 비소형주택 3채 이상을 소유하고, 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우. |
| 신고 시기 | 부가가치세 예정신고 또는 확정신고 기간 (1년에 2~4회) | 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지의 종합소득세 확정신고 기간 |
비소형주택: 주거전용면적 40㎡를 초과하거나, 40㎡ 이하라도 기준시가가 2억 원을 초과하는 주택을 의미합니다. 이 기준에 해당하지 않는 소형주택은 간주임대료 계산 시 주택 수에서 제외됩니다.
간주임대료 계산기 없이 직접 계산해보기
국세청 홈택스에서 제공하는 간주임대료 계산기를 활용하면 편리하지만, 기본적인 계산 방법을 알아두면 세금 신고 내용을 더 정확하게 이해하고 절세 전략을 세우는 데 도움이 됩니다.
기본 산출 공식 뜯어보기
간주임대료의 기본적인 산출 공식은 다음과 같습니다. 이 공식은 임대 보증금을 은행 정기예금에 넣었을 경우 발생할 이자수익을 계산하는 원리와 같습니다.
간주임대료 = (과세 대상 보증금) × 정기예금 이자율 × (과세기간 임대일수 / 365)
- 과세 대상 보증금: 상가는 받은 보증금 전체, 주택은 보증금 합계액에서 3억 원을 공제한 금액의 60%가 대상입니다.
- 정기예금 이자율: 국세청에서 매년 고시하는 이자율을 적용합니다.
- 임대일수: 해당 과세기간 동안 실제로 임대한 일수를 의미하며, 계약 기간 중 임차인이 변경되어 공실이 있었다면 해당 기간은 제외하고 계산합니다.
계약 갱신! 보증금 변동 시 계산법
이번 글의 핵심인 계약 갱신으로 보증금이 변경된 경우의 계산법입니다. 어렵게 생각할 필요 없이, 변경일을 기준으로 기간을 나누어 계산하면 됩니다. 어떤 임대인이 상가를 임대하며 과세기간 중 보증금이 2억 원에서 2억 5천만 원으로 증액되었다고 가정해 보겠습니다. 이자율은 3.5%로 설정합니다.
- 기간 나누기: 먼저 보증금 변경일을 기준으로 과세기간을 두 구간으로 나눕니다. (예: 1월 1일 ~ 6월 30일 / 7월 1일 ~ 12월 31일)
- 변경 전 기간 계산: 변경 전 보증금(2억 원)으로 첫 번째 구간의 간주임대료를 계산합니다. (2억 원 × 3.5% × 181일/365일)
- 변경 후 기간 계산: 변경 후 보증금(2억 5천만 원)으로 두 번째 구간의 간주임대료를 계산합니다. (2억 5천만 원 × 3.5% × 184일/365일)
- 합산하기: 두 구간에서 계산된 간주임대료를 더하면 해당 과세기간의 총 간주임대료가 산출됩니다.
이처럼 계약 중간에 보증금에 변동이 생기면 국세청 홈택스의 간주임대료 계산기를 이용하는 것이 편리합니다. 홈택스에서는 임대 기간과 보증금액을 여러 번 추가하여 입력할 수 있어, 변동 내역을 정확하게 반영한 자동 계산이 가능합니다.
세금 폭탄 피하는 절세 꿀팁
간주임대료는 피할 수 없는 세금이지만, 몇 가지 사항을 꼼꼼히 챙긴다면 합법적인 범위 내에서 세금을 줄일 수 있습니다.
건설비 상당액을 빼먹지 마세요
상가 등 비주택 부동산 임대의 경우, 간주임대료 계산 시 ‘건설비 상당액’을 공제받을 수 있습니다. 건설비 상당액이란 토지 가액을 제외한 건물의 취득가액을 의미하며, 보증금에서 이 금액을 뺀 후에 이자율을 곱하므로 과세표준이 줄어드는 효과가 있습니다. 주택 임대에는 적용되지 않으니 유의해야 합니다.
공동명의 활용 전략
부동산을 부부가 공동명의로 소유하는 것은 효과적인 절세 전략이 될 수 있습니다. 특히 주택 임대소득의 경우, 주택 수와 보증금 합계액을 개인별로 판단하기 때문에 공동명의를 통해 3주택 이상 또는 보증금 3억 원 초과라는 과세 요건을 피할 가능성이 있습니다. 소득이 분산되어 낮은 세율 구간을 적용받게 되는 종합소득세의 특성상 절세 효과는 더욱 커질 수 있습니다.
꼼꼼한 증빙 서류 관리
모든 세금 신고의 기본은 철저한 서류 관리입니다. 임대차 계약서는 간주임대료 계산의 가장 기초적인 증빙 자료이므로, 계약 갱신 시 변경된 보증금액과 날짜가 명시된 계약서를 반드시 작성하고 보관해야 합니다. 또한 건설비 상당액 공제를 위해서는 건물 취득가액을 증명할 수 있는 매매계약서나 등기부등본 등을 잘 챙겨두어야 합니다.
홈택스로 간편하게! 간주임대료 신고하기
복잡한 계산에 자신이 없다면 국세청 홈택스(Hometax)의 전자신고 시스템을 적극 활용하는 것이 좋습니다.
간주임대료 계산기 활용법
홈택스에 로그인한 후, 부가가치세 또는 종합소득세 신고 메뉴로 들어가 ‘부동산임대공급가액명세서’를 작성하는 화면에서 간주임대료를 손쉽게 계산할 수 있습니다. 임대차 계약 정보를 입력하는 부분에서 ‘임대주택 추가’ 버튼을 눌러 계약 갱신 전후의 보증금과 기간을 각각 입력하면, 시스템이 자동으로 일수를 계산하고 합산된 간주임대료를 보여줍니다.
신고를 잘못했다면? 수정신고와 가산세
만약 실수로 간주임대료를 누락하거나 잘못 계산하여 신고했다면, 최대한 빨리 수정신고를 하는 것이 최선입니다. 법정신고기한이 지난 후에라도 자진해서 수정신고를 하면 가산세 감면 혜택을 받을 수 있어 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 정기 신고 기간을 놓치거나 실수를 발견했다면 주저하지 말고 세무 전문가의 상담을 받거나 홈택스를 통해 수정신고 절차를 밟는 것이 현명합니다.
